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新型冠状病毒疫情对房屋租赁合同的影响
栏目:律所视点 发布时间:2020-02-08 作者: 李芊芊
2020年的春节前夕,我国遭遇了新型冠状病毒疫情(以下简称“新冠疫情”)的肆虐。昨日,笔者收到客户咨询:在“新冠疫情”的影响下,承租人是否有权以“新冠疫情”属于不可抗力为由,要求解除房屋租赁合同或减免租金。

笔者根据相关法律规定,对该问题进行法律分析。


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2020年的春节前夕,我国遭遇了新型冠状病毒疫情(以下简称“新冠疫情”)的肆虐。昨日,笔者收到客户咨询:在“新冠疫情”的影响下,承租人是否有权以“新冠疫情”属于不可抗力为由,要求解除房屋租赁合同或减免租金。


回答这一问题,需要明确“新冠疫情”是否构成不可抗力?承租人是否有权要求解除房屋租赁合同或减免租金?


笔者根据相关法律规定,对该问题进行法律分析。



(一)新冠疫情是否构成不可抗力





《中华人民共和国民法总则》第一百八十条规定:“不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”


由此可见,法律上定义的不可抗力是指不能预见、不能避免、不能克服的客观情况。本次“新冠疫情”自2019年12月起迅速爆发,具有突发性,不仅普通人不能预见,而且具有广博医学知识的医学专家也无法预见;从其爆发至今,没有有效的治疗药物、没有有效的方法阻止其传播,甚至还没有确定确切的传染源。因此,笔者认为,“新冠疫情”是人类无法预见、不可避免、不能克服的客观存在,其性质属于法律上规定的不可抗力事件。




(二)不可抗力是否必然导致免责



《中华人民共和国民法总则》第一百八十条规定:“因不可抗力不能履行民事义务的,不承担民事责任。法律另有规定的,依照其规定。”


《中华人民共和国合同法》第九十四条:“有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;……”


《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定:“因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的,不能免除责任。”


《最高人民法院关于印发〈法院民商事审判工作会议纪要〉的通知》(以下简称“《九民纪要》”)第四十八条规定:“违约方不享有单方解除合同的权利。但是,在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中,双方形成合同僵局,一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同,有时对双方都不利。在此前提下,符合下列条件,违约方起诉请求解除合同的,人民法院依法予以支持:(1)违约方不存在恶意违约的情形;(2)违约方继续履行合同,对其显失公平;(3)守约方拒绝解除合同,违反诚实信用原则。人民法院判决解除合同的,违约方本应当承担的违约责任不能因解除合同而减少或者免除。”


从司法实践角度分析,由于本次“新冠疫情”与2003年传染性非典型肺炎(以下简称“非典”)疫情具有高度的相似性,因此,笔者查阅了最高人民法院对于“非典”法律性质的认定和相关的案例。


最高人民法院于2003年6月11日发布的《关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》(法〔2003〕72号)(已失效,但具有较高的参考价值)第三条第(三)款规定:“由于‘非典’疫情原因,按原合同履行对一方当事人的权益有重大影响的合同纠纷案件,可以根据具体情况,适用公平原则处理。因政府及有关部门为防治‘非典’疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行,或者由于‘非典’疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷,按照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条的规定妥善处理。”


案例:辽宁省高级人民法院在(2013)辽审二民抗字第14号再审民事判决书中认为:“因‘非典’疫情和政府有关部门因此而下发的停止野生动物经营的通知,只是对正典公司的部分经营活动造成影响,尚不足以导致其与鹏程公司之间的租赁合同‘直接’或‘根本’不能履行,本案的案情不符合《最高人民法院关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》中所指出的‘因政府及有关部门为防治‘非典’疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行,或者由于‘非典’疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷’的情形,故本案不能据此认定为双方合同的解除系不可抗力的原因所致。”


综上,笔者认为,不可抗力事件的存在,不必然导致免责,只有当不可抗力事件与合同无法履行后果之间存在因果关系,导致合同履行不能时,不可抗力事件方可成为免责事由。《关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》中将“非典”构成不可抗力的情形分为两类:一类为“因政府及有关部门为防治‘非典’疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行,或者由于‘非典’疫情的影响致使合同当事人根本不能履行”,对于此类情况,最高人民法院认为按不可抗力导致合同不能履行的情形处理;另一类为“由于‘非典’疫情原因,按原合同履行对一方当事人的权益有重大影响的合同纠纷案件”,对于这类情形,最高人民法院认为可以根据具体情况,适用公平原则处理。同时,对于承租人因“新冠疫情”影响导致经济损失,继续履行房屋租赁合同对其显失公平,根据《九民纪要》的相关规定,承租人承担违约责任后,可以解除房屋租赁合同。



(三)承租人是否有权要求解除房屋租赁合同或减免租金



结合前述法律规定及司法实践,笔者认为,承租人只有符合下述条件,才有权以不可抗力为由,向出租人主张解除房屋租赁合同或减免租金:


1、“新冠疫情”发生之前房屋租赁合同就已经签署生效,且没有迟延履行的情形。


2、 因“新冠疫情”导致政府部门采取的措施使得房屋租赁合同无法继续履行。如果政府部门为防治“新冠疫情”,明令封闭特定经营场所,导致承租人无法继续使用上述租赁房屋,承租人可以被认为是受到了直接影响,有权主张不可抗力免责,免除相应租金的缴纳义务,甚至解除房屋租赁合同。目前,北京对“新冠疫情”防控采取的措施中并没有要求对商场或写字楼进行封闭、停业,对于承租人而言,虽然“新冠疫情”客观上影响了承租人的经营收入,但与房屋租赁合同的履行并无直接关系,承租人无权以“新冠疫情”导致经营收入减少为由,主张不可抗力免责,要求解除房屋租赁合同或免除租金。


3、因“新冠疫情”影响导致承租人较大经济损失,承租人继续履行房屋租赁合同对其显失公平,承租人承担违约责任后,可以主张解除房屋租赁合同。


4、承租人因“新冠疫情”遭受严重损失,且可以提供相关证据,有权要求出租人减免部分租金。由于“新冠疫情”确实影响了承租人的经营收入,从公平角度出发,要求出租人适当减免租金以分担损失也有法律依据并合情合理。




(四)结论及建议



根据上述司法实践的意见及相关的案例,笔者认为:


1、若承租人未因政府部门采取的应对“新冠疫情”的行政措施而受到影响,不能以不可抗力为由,主张解除房屋租赁合同。


2、如果承租人确实受到“新冠疫情”的影响,可以根据公平原则,要求出租人减免部分租金。


3、在受到“新冠疫情”影响,且继续履行合同对承租人显失公平的情况下,承租人可以主张解除房屋租赁合同,但其应承担必要的违约责任。


以上结论建立在对相关法律规定、司法解释、判例内容分析的基础之上,也得到“新冠疫情”发生后部分法官正式或非正式程序答复内容的印证。并且,理论分析仅仅是基础,实践中还必须结合各案的具体情况,分析签订的房屋租赁合同具体内容来得出结论。


面对突然爆发的疫情,我国的经济活动受到了很大的影响,大疫当前,笔者建议出租人与承租人本着公平合理原则,互相体谅、换位思考,协商解决双方矛盾与纠纷,共度难关。


同时,希望我们的“战疫”能早日结束!



作者介绍








李芊芊 合伙人 北京办公室

2008年毕业于韩国汉阳大学法学院,现任北京律协第十一届私募基金与股权投资法律事务专业委员会委员自执业以来一直侧重于公司常年法律顾问服务、私募基金业务、证券和资本市场等业务领域,曾先后为多家国有企业和金融机构提供常年或专项法律服务,对侧重业务领域有着较为丰富的实务经验和深入研究。